剛來一座新城市打拼，你第一件發愁的事是不是“住哪兒”？
這些年長沙人氣很旺！2024年常住人口新增10.39萬，其中超80%是外來人口，而且絕大多數是年輕人。人來多了，住房就成了現實的“第一道門檻”。
好在，政策越來越務實。日前召開的中央經濟工作會議再次明確，要穩樓市，因城施策，控增量、去庫存、優供給。換句話說，房子不一定非要拼命蓋新的，把現有的、閑置的、低效的房產用起來，或許才是更可持續的路子。
那么，長沙那些“沉睡”的存量房，有沒有可能被喚醒，變成托舉年輕人夢想的“第一站”？
走，我們一起去看看。
從“住”到“生活”
剛過去的周末，長沙保利中環廣場熱鬧得很。樂隊演出、創意市集、小吃攤位……吸引了不少年輕人。00后小郭也在這里閑逛，她手里的幾張無門檻消費券，是她所住的保利和寓管家發放的。
（給租戶們發放消費券。 侃財君 攝）?
對小郭這樣剛來長沙工作的年輕人來說，能方便地參與城市活動、結識新朋友，和找到一個安穩舒適的住處同樣重要。
位于長沙芙蓉區的保利和寓中環廣場店，或許便是回應這種需求的一個樣本。這個由銷售型公寓改造而來的租賃社區，自近年面世以來，整體出租率達95%，并躋身ICCRA全國住房租賃領航獎-存量盤活優秀項目、克而瑞全國十佳存量改造租賃項目。
從校園步入社會，“居住”的意義遠不止于四面墻內。
在小郭租住的約30平方米公寓里，墻面裝有可自由組合的洞洞板用于收納，定制的柜體剛好可以嵌入冰箱，主要電器均為一、二級能效，以緩解商業電價較高的壓力。“租金合理，還能拎包入住，是我選擇這里的原因。”她說。
（保利和寓中環廣場店樣板間。 侃財君 攝）
對“生活”的考量，也延伸到了公共空間。侃財君在自習室看到了不少在認真備考的年輕女孩，保利和寓中環廣場店店長陳亮介紹，公寓一樓的“和客廳”免費向租戶開放，設有健身房和閱讀室等公共區域。這里不僅是年輕人運動、自習的場所，也是成為了社交據點，運營團隊每月還會組織騎行、手工或游戲派對等活動。
（公寓一樓的“和客廳”免費向租戶開放。 侃財君 攝）
“上次騎行認識的朋友，到現在還會約飯、約球。”上班族麗麗表示。由共同興趣催生的聯結，讓鄰居變成了伙伴。據運營方統計，約30%的新租客來自老租客的推薦。口碑，成了這個項目最穩定的流量來源。
“樓上居住、樓下辦公、出門消費”
單一的租賃公寓影響力有限。實際上，保利和寓是總建筑面積約41萬平方米的保利中環廣場綜合體的一部分。保利資產運營相關負責人表示，這里的存量改造，并不局限于個別樓棟的更新，而是要形成“居住-辦公-消費”的內部微循環。
核心在于客群的匹配和相互導流。項目緊鄰馬欄山視頻產業園，因此將寫字樓的目標客戶對準中小型傳媒、直播與體育公司。這些企業的年輕員工，自然就成了公寓的潛在租戶；而聚集的居住與辦公人群，又為商業街帶來了穩定的日常消費。
（12月19日-21日舉行開街活動。 通訊員供圖）
效果是看得見的。目前，寫字樓已吸引超過5000人辦公。商業街的招商轉變更具說服力，2024年初，項目曾以免租金邀請商家入駐卻應者寥寥，隨著公寓與寫字樓入住率攀升，商家們開始主動上門。“如今的業態更加轉向年輕化，KTV、網咖、電競館和輕食餐飲等，取代了最初規劃的傳統超市”，保利商業負責人表示。
這種“樓上居住、樓下辦公、出門消費”的布局，縮短了通勤與生活的半徑。對于在此工作生活的年輕人而言，時間效率和生活便利性都得到了提升。
在業內人士看來，整個綜合體的轉型，映射了房地產行業的深刻變化：從銷售轉向自持運營，實質上是一場迫切的資產盤活與模式自救。如今，公寓已入住約1500戶（規劃總量約3000戶），寫字樓出租穩定，商業街隨人流匯入而日漸活躍。預計完全運營后，這里將匯聚上萬個年輕身影。
政企協同，在微利與保障間找平衡
將存量資產改造為長期租賃住房，一個無法回避的問題是，這筆賬怎么算才能可持續？
保利資產運營相關負責人告訴侃財君，項目最初規劃為出售型公寓，但由于市場變化等原因，2023年起轉為自持經營。
（項目實景。 通訊員供圖）
面對沉淀的資金，租金定價成為關鍵平衡點。當前一居室月租金（含管理費）定在1250至1500元區間，維持這一年輕人“可負擔”的價格并保證產品品質，需要在兩端發力。
一是成本控制。
從設計之初選用耐用建材以降低長期維護費用，到通過智能化增加人均管理房間數量等方式優化人力成本，項目在各個環節“精打細算”。
二是政策支持。
該項目已被納入長沙市保障性租賃住房體系，帶來了直接的支持。根據政策，有機會可獲得中央、省級補助資金，增值稅率也可從9%降至1.5%，并可爭取房產稅優惠。這些真金白銀的減免，改善了項目現金流。
（在公寓一樓放置著相關政策解讀。 侃財君 攝）
“納保像是一座橋。”保利公寓業務負責人表示，它不僅是經濟支持，更意味著政府背書，能通過官方渠道引入更穩定的客源。據運營方透露，保利將在長沙持續推進租賃住房布局，預計未來總規模將超2500間。
責編：張嵐
一審：張嵐
二審：印奕帆
三審：譚登
來源：侃財邦微信公眾號
